Quando si parla del più grande proprietario fondiario in Francia, la questione è più insidiosa di quanto sembri: il risultato cambia completamente a seconda che si parli di proprietà giuridica, gestione o superficie catastale.
Proprietario o gestore: una confusione che distorce tutte le classifiche fondiarie
Prendiamo un esempio concreto. L’Ufficio nazionale delle foreste (ONF) appare spesso in cima alle classifiche delle persone giuridiche che detengono il maggior numero di particelle catastali. Nei file catastali aperti della DGFiP, l’ONF è associato a un numero molto elevato di particelle.
Peccato che l’ONF non possieda queste foreste. Le gestisce. Una parte riguarda foreste demaniali, proprietà dello Stato. L’altra parte appartiene a comuni e collettività territoriali. L’ONF è un gestore, non un proprietario fondiario. Il suo ambito di intervento copre circa 4,7 milioni di ettari di foreste pubbliche nella metropoli, ma questa cifra mescola diversi proprietari distinti.
Questa confusione si ritrova nella maggior parte delle classifiche online. Una classifica basata sui file catastali elenca persone giuridiche, non patrimoni consolidati. Una stessa famiglia o un medesimo gruppo può detenere decine di SCI o società agricole, ciascuna conteggiata separatamente. Come dettaglia il sito Blogueur sul patrimonio fondiario, identificare il vero detentore richiede di risalire le catene di proprietà ben oltre il catasto.
Patrimonio fondiario dello Stato e delle collettività: i numeri reali
Lo Stato francese e le collettività locali detengono insieme circa il 30% del territorio nazionale. Sui circa 55 milioni di ettari che conta la Francia, ciò rappresenta all’incirca 16 milioni di ettari.
Questo patrimonio pubblico è frammentato tra migliaia di entità: ministeri, regioni, dipartimenti, comuni, enti pubblici. Nessuna entità pubblica unica concentra la totalità di questo fondiario. L’esercito possiede terreni di addestramento, gli ospedali hanno le loro aree, i comuni gestiscono parchi, scuole e alloggi sociali.
Altro attore principale: la SNCF. La sua società nazionale appare al secondo posto della classifica catastale con quasi 160.000 particelle, per una superficie di circa 942 km². Le aree ferroviarie – binari, stazioni, depositi – costituiscono un patrimonio lineare considerevole, ma molto diverso per natura da un dominio forestale o agricolo.
Fondiario agricolo e forestale privato: la massa invisibile
La proprietà privata rappresenta circa il 70% del territorio francese. Le aziende agricole e forestali private coprono da sole quasi la metà della superficie del paese.
Perché si parla di massa invisibile? Perché questo fondiario è frazionato tra milioni di proprietari. Un agricoltore in Beauce, un viticoltore in Borgogna, un silvicoltore nelle Landes: ciascuno detiene alcune decine o centinaia di ettari. Individualmente, nessuno pesa di fronte all’ONF o alla SNCF in una classifica per particelle.
La finanziarizzazione recente del fondiario forestale
Un fenomeno recente cambia le carte in tavola. Nel 2025, le persone giuridiche private hanno rappresentato più della metà del mercato forestale in superficie. Società agricole, società forestali e veicoli d’investimento acquistano massicciamente particelle boschive.
Questa tendenza significa che la foresta francese, a lungo detenuta da famiglie da generazioni, sta progressivamente passando a strutture finanziarie. Il patrimonio si concentra senza che ciò appaia in una classifica catastale classica, poiché ogni veicolo d’investimento è un’entità distinta.
Chiesa, aziende e holding: patrimoni fondiari difficili da misurare
Le istituzioni religiose detengono un patrimonio variegato: cattedrali, abbazie, terreni agricoli storici e beni gestiti da associazioni diocesane. Il patrimonio religioso rimane uno dei più opachi da quantificare, poiché la proprietà giuridica varia a seconda delle epoche e dei regimi di separazione Chiesa-Stato.
Dal lato delle aziende e delle holding fondiarie, la quota stimata si aggira attorno al 13% del territorio. Tre tipi di attori si distinguono:
- Le fondiarie quotate e non quotate, che detengono portafogli di uffici, negozi e magazzini distribuiti su tutto il territorio
- Le grandi famiglie e holding patrimoniali, il cui fondiario è spesso strutturato in più SCI, rendendo difficile la ricostruzione del totale
- I locatori sociali (organismi HLM), come Maisons et Cités che appare al terzo posto catastale con oltre 79.000 particelle nel nord della Francia
Perché nessuna classifica fondiaria dà la stessa risposta
Hai notato che ogni fonte propone una classifica diversa? Non è un caso. Il risultato dipende interamente dal criterio adottato: numero di particelle, superficie totale, valore venale o patrimonio consolidato.
Una classifica per particelle catastali favorisce gli attori il cui fondiario è molto frazionato (linee ferroviarie, alloggi sociali). Una classifica per superficie favorisce i gestori forestali. Una classifica per valore economico metterebbe in testa le fondiarie di uffici parigini, di cui alcuni ettari valgono miliardi.
- Per numero di particelle: l’ONF domina, seguito dalla SNCF e dai locatori sociali
- Per superficie lorda: le foreste pubbliche e il fondiario agricolo privato schiacciano tutto il resto
- Per valore patrimoniale: le holding immobiliari urbane e le fortune familiari prevalgono
Il catasto, per quanto prezioso, non distingue un ettaro di brughiera a 500 euro da un ettaro nel triangolo d’oro parigino. Confrontare superfici senza integrare il valore ha un interesse limitato.
La prossima volta che leggerai un titolo che annuncia “il più grande proprietario fondiario di Francia”, verifica quale criterio è stato utilizzato. Finché le catene di detenzione rimarranno così frammentate, nessuna classifica potrà pretendere di essere esaustiva.
